京东产发正式递交港股上市申请 千亿资产布局供应链基础设施

1月26日，京东集团旗下现代化基础设施开发及管理平台京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）正式向香港联交所递交上市申请，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际。此次冲刺港股，标志着这家深耕供应链基础设施领域的企业正式开启资本化新征程，也为资本市场注入新的基础设施投资标的。

作为京东供应链生态系统的核心基石，京东产发成立于2012年，2018年开始独立运营，凭借京东集团赋予的仓储物流开发与管理权逐步壮大，历经多轮融资后估值稳步提升，2025年以550亿元估值位列《全球独角兽榜》第96位。招股书披露的核心数据显示，截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1215亿元，总建筑面积约2710万平方米，在国内29个省级行政区及境外10个国家和地区布局285个现代化基础设施资产，形成了覆盖智能物流园、科技产业园、智算中心的多元化资产矩阵。

从业务表现来看，京东产发已构建起成熟的盈利模式。收入端呈现稳步增长态势，2023年营收29亿元，2024年增至34亿元，2025年前9个月营收达30亿元，同比增长21.2%。其中，基础设施解决方案为核心业务，2025年前9个月贡献收入26亿元，占比超八成，且外部客户收入占比达62.5%，显示出业务对京东集团的依赖度持续降低，市场化拓展成效显著。资产运营层面，公司已竣工资产期末平均出租率长期保持在90%以上，较行业平均水平高出约10个百分点，资产盘活能力突出。

资产增值与资本运作能力成为京东产发的核心竞争力之一。2020年至2024年，公司年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达初始成本的40%；同时积极推进轻资产转型，基金管理业务快速崛起，截至2025年9月末基金管理规模占资产管理总规模的33.7%，2020年至2024年管理费收入年复合增长率达30%，形成了“开发建设-运营管理-资本循环”的闭环模式。值得一提的是，公司2023年推动嘉实京东仓储基础设施REIT在上交所上市，成为国内首单民企仓储物流公募REIT，资本运作经验不断丰富。

国际化布局也成为此次上市的重要亮点。京东产发已在新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点落子，海外拥有53个基础设施项目，资产管理规模占比提升至12.8%，2025年境外资产实现公允价收益3.41亿元，国际化战略成效初显。根据仲量联行报告，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二，行业地位稳固。

不过，招股书也揭示了公司面临的潜在风险。客户集中度较高的问题仍较突出，2025年前9个月前五大客户贡献36.3%的收入，其中第一大客户京东物流占比28.7%；供应商集中度同样偏高，前五大供应商采购占比达57.7%，可能影响成本控制与供应链稳定性。此外，公司资产负债率达68.2%，高于行业龙头普洛斯的58%，重资产运营模式下的财务压力的及海外业务面临的地缘政治风险，均需持续关注。

业内分析认为，在全球供应链重构与国内新经济发展的双重驱动下，优质基础设施资产具备长期配置价值。京东产发凭借京东生态资源与市场化运营能力，有望借助上市融资加速扩张，但如何平衡重资产运营与轻资产转型、降低关联交易依赖，将成为其资本化后的核心课题。未来随着资金注入，公司在智算中心、绿色能源等新兴领域的布局或将进一步提速，持续强化供应链基础设施服务能力。