重点城市房地产市场回温 去库存政策“新工具”值得期待

      6月7日召开的国务院常务会议提出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

　　在业界看来，此次会议不仅明确提出要去库存，还对外释放了将有新政策措施落地的可能，值得期待。接受《证券日报》记者采访的多位业内专家认为，随着房地产去库存工作的推进，未来，除了进一步加大抵押补充贷款(PSL)、央行再贷款等对地方国企的收储支持力度外，后续新的去库存政策或包括将存量非住宅调整规划改为住宅等举措。

　　重点城市

　　房地产市场回温

　　自4月末召开的中共中央政治局会议进一步明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，5月17日央行等多部门从优化增量角度出发，围绕降首付、降利率、下调个人住房公积金贷款利率等连发多条楼市重磅支持政策；全国切实做好保交房工作视频会议明确提出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”；同日，住建部、央行、国家金融监管总局以及自然资源部也一同对外透露，将陆续出台相关配套政策文件以做好保交房工作。

　　这一系列统筹“增量与存量”的政策组合拳，力度之大且衔接紧密，被业内称之为房地产市场的“史诗级”利好，其政策效果也很快传导至房地产市场。

　　克而瑞地产研究中心监测数据显示，从周数据来看，5月17日发布的利好政策的推动作用在二手房市场已有明显体现，即重点14个城市二手房成交规模已连续两周环比增长。从城市表现来看，北京第22周(5月27日至6月2日)二手房成交32.2万平方米，达到年内高位，环比增长44%，同比增长16%。杭州成交低位回升，环比增长20%，增幅同样居前。深圳同比增幅扩大至55%。从新房成交来说，重点城市成交总量环比进一步回升，且在第22周的平均去化率已升至56%。

　　虽然“组合拳”政策促成了部分重点城市房地产市场“回温”，但去库存仍是目前地产行业面临的重要问题。

　　“无论是从去化周期、房价表现、供需关系变化，再或是房地产销售、投资等情况来看，当前房地产市场去库存依然面临着较大的压力。”粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒表示，扩大购房需求仍是房地产去库存的关键。

　　去库存工作

　　期待新思维

　　加快解决去库存问题已成为业内普遍共识，从政策路径来看，除了做好增量购房需求的“加法”政策外，如何在消化存量房产方面进一步做好“减法”，无疑是后续政策的主要着力点。

　　6月7日召开的国务院常务会议也提出，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。

　　“这也说明，对于各地去库存工作，要进一步谋划新的思维。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。

　　从目前房产的去库存工作来说，在“供”的方面，自然资源部在《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中已明确，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。从“需”的方面来看，中指研究院数据显示，截至6月3日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从各地支持“以旧换新”的方式来看，具体可以分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。此外，央行也明确，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　国金证券首席经济学家赵伟在接受《证券日报》记者采访时表示，地方国企助力房产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。

　　若从稳市场政策出发，赵伟表示，目前居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。即购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能是成为后续稳地产储备政策。

　　在去库存政策方面，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新的去库存政策也有可能包括将存量非住宅调整规划改为住宅，再或是加大城中村改造、拆迁改造收购商品房安置等。